임차인 입장에서 전세 계약 시 유의사항 총정리

 임차인분들이 전세계약을 진행하고자 할 때 뉴스나 신문에서 많이 보던 전세 사기를 혹시 내가 당하는 것은 아닐까 하고 걱정이 정말 많이들 되실 겁니다. 이런 걱정은 이제 그만하셔도 됩니다! 앞으로 제가 소개해드리는 전세계약 시 유의사항만 잘 지키시면 걱정하는 일은 절대 일어나지 않을 것이니 꼼꼼히 잘 확인해보시기 바랍니다.

 

목차

• 등기부등본 확인
• 주택가격과 전세보증금 비율 확인
• 가계약금은 신중히
• 계약은 반드시 집주인과 진행
• 입금은 집주인 계좌로
• 전세계약 시 특약사항
• 전입신고 및 확정일자 받기
• 전세보증금 반환보증 가입

 

등기부등본 확인

등기사항전부증명서, 즉 등기부등본은 전세계약 시 가장 먼저 확인해야할 중요한 문서입니다. 내 집이 아니더라도 누구든지 등기부등본을 뽑아볼 수 있으므로 부동산에서 뽑아주는 것만 확인하지 말고 필요시 직접 뽑아서 확인하도록 합시다. 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있으며 각 부분에서 확인해야 할 사항들은 아래와 같습니다.

 

등기부등본 표제부

표제부

주소, 면적, 용도 등의 기본사항을 확인할 수 있습니다. 여기에서는 특히 주소가 일치하는지, 건물의 용도(오피스텔, 다세대 주택 등)가 설명들은 바와 일치하는지, 면적은 일치하는지 등을 확인하면 됩니다.

 

등기부등본 갑구

갑구

갑구에서는 소유권과 이와 관련한 권리관계를 확인할 수 있습니다. 이를 이용해 현재 소유권자를 우선 확인합니다. 임대인의 신분증과 대조하여 확인하도록 합시다.

가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매 등의 소유권 관련 권리관계를 확인할 수도 있는데요. 압류, 경매, 가처분 등의 권리침해요소가 있는 경우 각별히 주의하여야 합니다.

 

등기부등본 을구

을구

을구에는 소유권 이외의 권리가 표시됩니다. 근저당권, 전세권, 지상권 등의 내용이 표시되는데요, 여기서 특히 근저당권 설정 금액(채권최고액)을 확인해야 합니다.

주택가격과 전세보증금 비율 확인

역전세, 깡통전세 등의 전세사고를 피하기 위해서는 주택가격 대비 전세보증금의 비율이 70%를 넘지 않는지 확인해야 합니다.

물론 앞에서 말씀드린 주민등록등본의 을구에서 근저당권이 설정되어 있다면 전세보증금의 비율이 (주택가격 -선순위 채권최고액)의 70%를 넘지 않도록 해야합니다.

가계약금은 신중히

가계약도 계약의 일종이므로 부동산의 말만 듣고 가계약금을 선뜻 입금했다가 돌려받지 못하는 사고가 발생할 수 있습니다. 가계약을 진행할 경우 충분히 고민한 후 계약을 진행하기로 마음을 굳힌 경우에만 가계약을 하도록 합시다.

계약은 반드시 집주인과 진행

계약은 반드시 집주인(주택 소유주, 임대인)과 진행해야 합니다. 집주인과 진행하지 않아서 사고가 발생한 사례가 다수 있기 때문이죠. 만약 어쩔 수 없이 대리인이 와야하는 경우 집주인의 인감과 인감증명서, 위임장이 꼭 있어야 합니다.

 

입금은 집주인 계좌로

공인중개사 명의나 다른 사람의 명의 계좌로 입금하면 절대 안됩니다. 반드시 계약금, 전세보증금 잔금 등은 모두 집주인의 계좌로 입금해야 합니다. 대리인과 계약을 했더라도 집주인의 계좌로 입금하도록 합시다.

그리고 가급적 현금거래보다는 계좌이체 등을 통해 증거를 남겨두어야 좋습니다. 반드시 현금거래가 필요한 경우 전세계약영수증을 반드시 챙겨둡시다.

전세계약 특약사항 (임차인 입장)

• 집주인은 임차인의 전세자금 대출에 적극 협조한다
• 임대목적물 또는 임대인의 사유로 인해 전세자금 대출 승인이 나지 않을 경우에 임대차계약을 무효로 한다. 이 경우 임대인은 계약금을 반환한다.
• 당 계약은 융자 없는 상태에서의 계약이고 임대인은 잔금지급 및 전입신고일 익일까지 근저당권 설정 등의 권리침해 행위를 하지 않으며 위반 시 임대차 계약을 무효로 한다. (동시에 계약금에 상응하는 위약금을 지불한다)
• 임대차계약 기간 만료일에 새 임대차 여부와 관계없이 임대 보증금을 즉시 반환한다.
• 입주 전 발생한 하자 등은 임대인이 직접 처리한다.
• 난방, 상하수도, 전기시설 등 주택의 주요 설비에 대한 노후 · 불량으로 인한 수선은 임대인이 부담하며, 임차인의 고의 · 과실에 의한 파손, 전구 등 통상의 간단한 수선, 소모품의 교체 등의 비용은 임차인이 부담한다.

전입신고 및 확정일자 받기

전세계약 완료 후 주민센터나 등기소에 가서 전세계약서에 확정일자를 받아야합니다. 확정일자는 전세계약이 완료되면 잔금을 아직 치르지 않아도 (이사를 하지 않아도) 받을 수 있습니다.

그리고 이사 당일 전입신고를 반드시 완료해야 합니다. 만약 가능하다면 계약일과 잔금일 사이에 집주인이 근저당권을 설정할 위험성을 줄이기 위해서, 계약완료 직후 전입신고를 하는 것도 좋은 방법입니다.

이 절차를 진행하기 전과 후에 등기부등본을 꼭 확인해서 변경된 사항은 없는지 확인해보아야 합니다.

 

전세보증금 반환 보증 가입

앞에서 설명한 모든 절차들을 확실히 하셨다 해도 불가피하게 발생하는 전세 사고들이 있을 수 있습니다. 이를 막기 위해서는 가급적이면 전세보증금 반환 보증(또는 보험)에 가입하는 것을 추천드립니다.

이러한 상품에 가입해두면 집주인이 전세만기일이 도래했음에도 세입자가 구해지지 않아 전세보증금을 돌려주지 않는 상황, 기타 사유로 인해 집에 경매로 넘어가게 되었는데 이를 통해 전세보증금 전액을 돌려받을 수 없는 상황 등이 발생했을 때 전세보증금을 보장받을 수 있습니다.