미등기 신축 아파트 전세 - 장단점 / 진행 절차 / 주의사항 / 대처방안 총정리

 최근 전세값의 폭등으로 인해 전세집을 알아보는 것이 정말 쉽지 않습니다. 그런데 이렇게 전세값이 어마무시한 상황에서 이목을 끄는 매물들이 있는데요. 바로 신축 아파트 전세 매물들입니다. 분명히 신축 아파트라서 인기도 많을 것 같고 비싸야 맞을 것 같은데 생각보다 저렴한 가격에 매물도 많습니다!? 과연 왜 그런 것일까요? 그리고 이 신축 아파트 전세 매물들을 안전하게 계약하려면 어떻게 해야할까요? 지금부터 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

신축 아파트 전세 계약의 모든 것

신축 아파트 전세의 장단점

 우선 장점부터 알아보겠습니다. 누구나 예상할 수 있듯이 쾌적한 환경과 최신 기술이 적용된 집이라는 점이 가장 큰 장점이라고 할 수 있겠습니다. 그리고 이보다 더 중요한 부분 중 하나가 바로 주변 시세 대비 오히려 저렴한 전세가입니다.

 

 이 부분에서 이해가 되지 않으시는 분들이 많을 것입니다. 대체 당연히 더 비싸야 할 것 같은 신축 아파트가 왜 오히려 오래된 아파트들보다 더 싼 가격에 거래되고 있는 것일까요? 그 이유는 크게 두 가지로 설명해볼 수 있습니다.

 

 첫번째는 매물의 수량이 많기 때문입니다. 분양권을 가지고 있는 소유주들이 입주 시점이 되면 전세를 놓아서 받은 전세보증금으로 해당 집의 잔금을 치를려고 하는 경우가 많습니다. 이런 사람들이 입주 시기 가까이 되면 (보통 입주예정일 3~4개월 전) 전세 매물을 마구 내놓기 시작하죠. 이 때문에 전세가격이 비교적 저렴한 경우가 많습니다.

 

 두번째는 신축 아파트 전세 계약의 위험 요소들 때문입니다. 이 위험요소들이 바로 신축 아파트 전세의 단점이라고 할 수 있겠는데요. 이 위험요소들에 대해서는 바로 아래에서 자세히 설명드리도록 하겠습니다.

위험요소

등기 확인 불가능

 신축 아파트의 경우 사용검사를 통한 임시사용승인을 받고, 시행사 명의의 일괄 소유권 보존등기를 받은 후 수분양자인 집주인이 소유권 이전등기를 받기까지 2~3개월(재개발또는 재건축인 경우 1년 가량)의 시한이 걸립니다. 즉, 계약 시 등기부등본으로 집주인 여부를 확인할 수 없습니다.

 

 사실 전세계약을 준비하시는 분들이라면 계약 시 대상 물건의 등기부등본을 떼서 자세히 분석해보아야 한다는 말을 익히 들어 알고 계실텐데요. 이 첫 과정부터가 불가능한 것입니다. 

전세권 설정도 불가능

 등기가 아직 되지 않은 집이기 때문에 전세금을 지키기 위한 대표적인 방법 중 하나인 '전세권 설정' 또한 진행할 수가 없습니다.

 

 

 이렇게 신축 아파트 전세는 장점도 크지만 그만큼 위험 요소도 있기에 이 절차에 대해 확실히 알아두고, 사고가 발생하지 않도록 철저한 준비가 필요합니다. 그럼 지금부터 신축 아파트 전세의 계약 절차와 준비 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

신축아파트의 전세 계약 절차

 신축아파트의 경우 일반적인 등기가 되어 있는 경우에 달리 그 절차가 다소 복잡합니다. 등기보다 전세계약이 먼저 이루어지고, 입주가 완료된 후 소유권 이전 등기가 완료되는데까지 꽤 오랜 시간이 소요되죠. 약 2~3개월정도 소요되며, 재건축이나 재개발인 경우 길게는 1년까지도 소요됩니다.

 

미등기 신축 아파트 전세계약 과정 (출처.리얼캐스트)

소유권 보존 등기
- 갓 탄생한 건물을 처음으로 공시하는 것
- 등기 전까지는 법적으로 소유권이 아직 정리되지 않은 상태

 

대응방안

 위에서 설명드린 위험요소들에 대응하기 위해서 필요한 모든 행동들을 각 단계별로 정리하였습니다.

분양권에 문제는 없는지 확인

• 시행사에 분양권에 문제가 없는지 확인
• 건설사를 통해서 중도금이나 잔금대출금(담보 설정금액)이 얼마인지와 분양대금 미납은 없는지 확인
• 분양권의 근저당, 가압류, 가처분 등 권리관계 확인
• 분양계약 해지 가능성은 없는지 확인
• 분양권 전매 등으로 소유자가 바뀌는 경우도 있을 수 있으므로 이를 주의

실제 소유자 확인

• 분양계약서 원본(불가 시 사본)을 확인하여 분양 계약자와 집주인(수분양자)이 동일인물인지 확인 (분양 계약자의 신분증 확인 필수)
• 건설사(시행사)에 아파트 공급계약서 상의 명의와 주민등록번호 등이 일치하는지 인적사항을 확인
• 아파트 공급계약서와 계약자(임대인) 신분증을 꼼꼼히 대조해야 함
• 반드시 계약 당시 시점의 분양권 소유주

재건축 아파트일 경우 재건축 조합에 확인

분양대금 지급여력 및 완납 확인

• 집주인이 분양대금을 완납할 수 있는 자금여력을 갖추고 있는지, 잔금을 실제로 납부하고 등기하는지 관련서류를 요구하고 확인 (잔금완납증명서, 소유권 이전 등기 접수증 또는 유사 서류)
• 계약서 특약 사항에 '집주인이 잔금(분양대금)을 전세금 잔금날짜에 완납하지 않을 경우 계약을 해지한다'는 조건을 넣는 것이 중요
• '분양대금 완납할 때 동행한다'라는 조건을 기입하는 것도 방법

전세계약 진행

• 계약은 반드시 집주인(수분양자)과 직접 진행
• 만약 대리인(공인중개사 또는 가족 등)과 계약을 진행하는 경우 위임장과 인감증명서를 반드시 받아야 함. 이 경우라도 계약금은 집주인 계좌로 입금하는 것이 추후 분쟁의 소지를 줄일 수 있음

계약금 및 전세금

• 계약금과 잔금 등의 송금은 반드시 소유주 명의 통장으로 보내야 함. 이렇지 않고 대리인
• 만약 집주인이 분양대금의 잔금을 전세보증금으로 납부하겠다고 하는 경우에는 잔금 납부시 은행에 동행하여 잔금 납부 후 등기신청까지 확인하여야 함
• 동행이 어려워 중개업소에 맡길 경우 중개업자가 책임지고 집주인이 잔금을 납부하고 등기신청을 하도록 해야 함
• 불이행시 계약은 무효라는 특약사항을 작성해 위험을 피해야 함

계약 후

• 임시사용승인일 이후 확정일자 및 전입신고 가능하므로 계약 완료시 바로 진행
• 미등기 아파트라 하더라도 입주와 동시에 전입신고와 확정일자를 받아서 대항력과 우선변제권을 가지도록 할 것
• 분양계약서 상의 지번과 동호수로 정확히 기재해 전입신고를 해야 유효한 대항력을 갖추게 됨 (신고한 다음날 오전 0시부터 효력 발생)

입주일

• 대출 상환 확인증 확인
• 입주자지원센터 잔금 납입 확인증 제출 확인
• 선수관리비예치금 임대인이 내는 것 확인
• 입주물품 (열쇠 등) 받기

전세계약 종료시점 대비

• 전세금 보증보험 활용 (1억원 당 2년에 약 25만원 가량 소요, 결혼 5년 이내 신혼부부의 경우 40% 할인)

기타 주의사항

• 조합원 물량의 경우 이주비 대출이 있는 경우 전세가격이 떨어지면 집주인이 충당해야 하는 자금부담이 더욱 크므로 주의 필요
• 안심전세를 활용하면 좋음

특약사항 정리

 일반적으로 들어가면 좋을 특약사항 문구들을 정리해보았습니다. 상황에 맞게 아래의 문구들을 임대차계약서 상에 명시할 수 있도록 합시다.

 

• 소유권 이전 등의 문제로 피해를 보면 계약을 무효 처리하고 위약금을 지급한다
• 전세금으로 분양대금을 완납한다
• 집주인 선융자 없는 상태에서의 계약이고 집주인은 이 이외의 권리침해요소를 만들지 않는다
• 대출이 있는 경우 '전세보증금으로 대출 상환 및 잔금을 납부한다'
• 집주인이 잔금(분양대금)을 전세금 잔금날짜에 완납하지 않을 경우 계약을 해지한다
• 분양대금 완납할 때 동행한다
• 임차인의 전세대출(+전세금반환보증보험)에 협조한다.